재건축 절차 및 투자 원칙

재건축 절차 및 투자 원칙

재건축 절차 대해 복잡하다고 느끼는 사람들이 많습니다. 사실 시간이 오래 걸릴 수 있기 때문에 인내심을 가지고 투자 전략을 잘 수립한다면 높은 수익을 올릴 수도 있습니다.

 

 

아파트 재건축

단지별로 유리한 조건이 무엇인지 파악해야 합니다. 용적률 250%를 적용받는 3종 일반주거지역은 층수제한이 별도로 없지만 저층 주거지역이 부근에 있으면 아파트 높이가 제한받을 수 있습니다. 또한 재건축 절차를 확인하다 보면 도로도 폭이 8m가 넘을 때는 폐지할 수 없다는 점도 알 수 있습니다.

 

아울러 필지 합병을 과도하게 해서 발생하는 문제를 최소화하기 위해 합병 예정인 필지의 크기가 사업화될 부지 주변 200m를 포함하는 구역 내의 블록 넓이보다 1.5배 이내일 때 합병을 해서 공동으로 개발할 수 있습니다. 그러나 공공성이 인정된다면 3배까지 병합할 수 있다는 점도 유념해야 합니다.

 

 

재건축 절차에 대해 조사하고 있다는 것은 잠재적인 투자 매물을 찾고 있다는 것입니다. 한 가지 희망적인 점은 이제 서울 지역에서는 택지가 거의 고갈되어 가고 있기 때문에 노후된 아파트의 재건축 이외에는 아파트를 새롭게 지을 만한 지역이 없습니다. 따라서 재건축 아파트의 사업성에 대해 부정적인 시각도 있지만 여전히 매력적인 투자 대상이라고 생각됩니다.

 

재건축 아파트 투자 원칙

앞서 말했듯이 재건출 아파트 절차가 다소 복잡하고 시간이 오래 걸려 인내심이 필요한 투자이기 때문에 회의적으로 보는 시각도 있습니다. 그러나 몇 가지 중요한 원칙만 잘 고려한다면 충분히 투자 가치가 있는 매물입니다. 신중히 생각해야 할 조건들은 다음과 같습니다. 

 

 

• 대지 지분 넓은 아파트
• 공시지가 높은 지역
• 우수한 입지 조건
• 높은 조합원 거주 비율
• 브랜드 높은 시공사

 

위에서 열거한 조건 이외에도 고려해야 할 내용이 더 있지만 너무 많은 원칙들로 인해 오히려 투자 대상을 선택하는데 어려움이 있을 수 있습니다. 따라서 먼저 앞서 언급한 내용에 맞는 매물을 찾아보는 것이 좋습니다. 

 

대지지분이 넓다는 것은 용적률 제한을 그만큼 덜 받는다는 의미입니다. 또한 넓을수록 평가되는 자산 가치가 더 커지는 만큼 추가부담금 액수도 줄어들게 됩니다. 아울러 공시지가가 높으면 아파트 분양가도 높을 가능성이 높기 때문에 개발에 따른 이익이 높아 투자자에서 매우 유리한 상황이 전개될 수 있습니다. 당연히 추가로 납부해야 하는 부담금도 줄어듭니다.

 

 

그렇기 때문에 재건축 절차가 다소 난이도가 높더라도 투자자들의 관심이 높은 것입니다. 입지 조건이 좋으면 소규모 단지도 이로울 수 있습니다. 대단지의 경우에는 녹지와 도로 등을 더 많이 확충해야 하기 때문에 비용이 많이 들고 사업이 느리게 추진될 수 있습니다. 그러나 중소 규모의 아파트 재건축은 추진이 빠를 수 있다는 것이 장점입니다. 3천 평 미만인 역세권 지역을 생각해 보면 좋습니다.

 

시공사의 브랜드가 유명하면 향후 건설된 아파트 가격에 큰 차이를 보일 수 있고 사업을 추진하는 측면에서도 브랜드 인지도가 높은 건설사 일반적으로 유리입니다. 재무구조가 안정적이어야 이주비 지급을 원활하게 할 수 있고 조합원들의 동의도 빠를 수 있습니다.

 

아파트

 

이상으로 인내심을 가져야 하는 재건축 절차에도 불구하고 투자자들이 몰리는 이유에 대해 설명했습니다. 단지별로 사업성에 큰 차이가 날 수 있는 만큼 수익성은 높을 수 있지만 사업 추진이 잘 되지 않아 오랜 시간 자금이 묶여 유동성에 문제가 생길 수도 있습니다. 따라서 앞서 언급한 투자 전략을 잘 고려하면 유익할 것입니다.