지대 결정 이론 및 상권 파악

지대 결정 이론 및 상권 파악 

지대를 결정하는 방법에 대한 논리는 다양합니다. 그중에 사람들에게 많이 알려져 있는 이론인 위치 지대설과 입찰지대설에 대한 핵심 내용을 정리해 보고, 상권이 무엇인지에 대해서도 살펴보도록 하겠습니다. 

 

위치지대설

입지교차지대설 또는 고립국 이론으로도 불리고 있는데 튀넨이 리카도의 차액지대이론에 위치의 개념을 더해 발전시킨 이론입니다. 그는 도시 중심지와의 접근성을 파악하기 위해 거리에 따른 수송비 개념을 추가했고, 중심으로의 접근이 원활할수록 수송비가 적게 들어 지대가 높아진다고 설명하고 있습니다. 다시 말해 지대를 생산물 가격에서 생산비와 수송비를 제외한 것으로 파악했기 때문에 수송비 절약이 곧 지대라고 주장한 것입니다.

 

• 지대 = 생산물 가격 - 생산비 - 수송비

 

아울러 중심지에 가까운 지역일수록 토지이용의 집약성이 커지고, 가장 많이 지대를 지불한 사람이 중심지와 가장 가깝게 입지 할 수 있고, 생산물 가격과 생산비, 수송비 등이 지대를 변화시키는 주요 원인으로 알려져 있다는 점을 기억하고 있어야 합니다.

 

입찰지대설

알론소에 의해 만들어진 것인데 입찰지대는 영어로 bid rent라 부릅니다. 단위면적의 토지에 사람들이 지불하는 최대 금액을 의미하며 초과이윤이 제로(0)가 되는 지대를 말합니다. 경쟁 입찰을 하기 때문에 순현가를 최대로 올릴 수 있어 지불 능력이 최고인 사람에게 토지가 배분되게 됩니다. 입지경쟁의 결과 최대 금액까지 올릴 수 있어서 최고의 지불능력을 가지고 있는 토지 이용자에게 그 토지는 할당된다.

 

생산요소의 대체성

이 개념도 매우 중요합니다. 이것은 기업과 산업에 따라 달라지는 것으로 알려져 있고 생산요소 간의 상대적인 가격에 따라서도 변화가 있습니다. 일반적으로 토지와 자본의 대체 관계는 우하향을 하는 지수 곡선의 형태를 띠게 됩니다. 당연히 위의 두 요소의 결합 비율은 도심에 인접할수록 높고 교외로 나갈수록 낮아지게 됩니다. 참고로 토지 대비 자본 비율이 높다는 것은 자본의 대체성이 토지에 비해 크다는 의미라는 것도 기억하고 있도록 합시다. 

 

상권

쉽게 설명하면 소비자를 대상으로 상업활동을 하는 지역을 말하는 것인데 시장 지역 또는 배후지라고 부동산학에서는 부릅니다. 이곳은 인구밀도가 높을수록, 지역 면적이 클수록, 고객의 소득 수준이 높을수록 좋은 상권이 형성이 됩니다. 만약 장사를 할 계획이라면 이런 위치를 찾아 개업을 하는 것이 유리합니다.

 

또한 상권마다 매매를 하는 관습과 소비하는 방식에 차이가 있기 때문에 잘 파악한 후에 진입을 해야 합니다. 경쟁자가 나타난다는 것은 상권을 약화시키는 중요한 원인이 됩니다. 그 외에도 고속도로와 하천, 공원, 소득 수준, 종교 등의 차이도 상권을 가로막는 장애물이 될 수 있다는 사실도 유념해야 합니다.

 

거래되는 상품의 판매액에 따라 제1 ~ 3차로 상권으로 분류할 수도 있는데 대표적인 상품 판매액과 점포의 신용판매액이 구분의 기준이 되다는 점도 참고하면 좋습니다.

 

이상으로 지대 결정 이론과 상권 파악 대한 내용을 이야기해 보았습니다. 처음 접하게 되면 용어가 익숙하지 않아 이해가 잘 되지 않을 수도 있습니다. 반복적으로 읽어보고 기억해야 합니다. 위 내용이 도움이 되셨기를 바라는 마음으로 이만 글을 마무리하도록 하겠습니다.