도시공간 구조이론 및 입지 선정 정리

도시공간 구조이론 및 입지 선정 정리

 

도시 공간이 어떻게 만들어졌는지를 설명하는 구조 이론 및 입지 선정 과정에 대해 쉽고 자세하게 설명하도록 하겠습니다. 부동산 공부의 기본이 되는 내용이기 때문에 간단하게 정리해서 기억해 두고 있으면 매매할 때나 시험에 확실히 도움이 될 것입니다.

 

 

동심원 이론

버제스에 의해 만들어진 논리로 도시는 중심지에서부터 시작해서 점차 동심원으로 확대되어 5개 지구로 분할하면서 성장해 나간다는 것입니다. 토지이용의 패턴을 보면 아래와 같이 정리해 볼 수 있습니다.

 

 

1. 중심업무지대
2. 천이지대
3. 근로자 주택지대
4. 중산층 주택지대
5. 통근자지대

 

주요 특징은 도시의 공간구조를 생각함에 있어 도시생태학적 관점에서 접근하려고 노력했는 점과 도시가 만들어지는 과정을 침입과 경쟁, 천이의 과정으로 해석했다는 것입니다. 또한 지불능력이 낮은 사람일수록 취업의 기회가 많은 도심에 사는 경향이 있다고 봤습니다. 

 

선형 이론

호이트에 만든 것으로  토지이용은 도심에서 시작되어 점차 교통망을 따라 동질적으로 확장되므로 원을 변형한 모양으로 도시가 성장한다는 이론입니다. 지불할 능력이 큰 고소득층의 경우 도심지역과 중요한 교통노선을 기준으로 접근성이 좋은 지역에 사는 것을 선호한다고 설명합니다. 

 

다핵심 이론

해리스와 울만이 주창한 것으로 도시가 성장해 갈수록 핵심 지역의 수가 늘어나면서 복수의 핵심 주변에서 도시가 발전해 나간다는 내용입니다. 하나의 핵이 만들어진 곳에 교통망이 건설되고 주거와 산업 지역 등의 토지 이용군이 발전해 갑니다. 그러나 이 주장이 성립하기 위해서는 다음과 같은 조건을 만족해야 합니다.

 

 

1. 유사활동은 상호 이익이 발생해서 특정지역에 모여서 입지함
2. 이질활동은 상호 이해가 상반돼 떨어져 입지함

 

다차원 이론

시몬스가 창조한 것으로 동심원이론과 선형이론, 다핵심이론이 토지이용의 공간적 분포를 설명하는 데 있어 한계점이 있다고 봐 각 이론들을 종합해 3개의 차원에서 포괄적으로 분석해서 된다는 사상입니다.

 

유상도시 이론

베리가 만들었는데 교통이 빠르게 발전함에 따라 기존 도시들에 집중되어 있던 사무실과 주택이 도로를 따라 리본 형태로 확산하는 경향이 있다는 것입니다. 

 

그렇다면 입지 선정 어떻게 해야 하는지에 대해 함께 알아보도록 하겠습니다. 입지는 어떤 주체가 점유하고 있는 주택과 공장, 사무실, 학교 등이 자리하고 있는 자연과 인문적인 위치를 의미하는 정적이면서 공간적인 개념으로 기억하는 것이 좋습니다.

 

입지선정

각 개인이 원하는 조건을 갖춘 부동산을 발견해서 선택하는 과정으로 동적이면서 이와 함께 공간적이고 시간적인 개념으로 알고 있으면 됩니다. 입지론은 부동성에 입각해서 용지 선정에 대한 것이고 적지론은 용도의 다양한을 말하는 것으로 용도를 선택하는 과정과 관련된 내용입니다. 입지조건도 중요한데 대상이 가지고 있는 토지의 자연적이고 인문적인 조건을 의미하는 것으로 지세와 지질, 지형, 사회적, 경제적 측면이 고려가 됩니다. 

 

 

주거지를 선별할 때는 주택의 가격과 임대료, 교통비용이 얼마나 될지 확인해야 하고, 도시에 근접할수록 월세가 높아지기 때문에 이용할 수 있는 매물이 적어지게 됩니다. 반면에 멀수록 낮아져서 조건에 부합한 물건을 찾을 가능성이 높게 됩니다. 끝으로 한계 주거비용도 고려해야 하는데 도심에서 외곽으로 밀려날수록 지불해야 되는 주거 관련 비용이 줄어들고 총비용도 낮아지기 때문에 한계주거비용곡선은 우하향을 하게 된다는 점도 기억하도록 합시다.  

 

 

이상으로 도시공간 구조이론 및 입지 선정 대해 핵심적인 내용만 요약해서 정리해 봤습니다. 부동산 공부를 하시는 분들이라면 한 번은 반드시 확인하고 넘어가야 하는 주제이기 때문에 기억하도록 합시다. 이만 글을 마무리하도록 하겠습니다.