우선변제권 중요 핵심 판례

우선변제권 중요 핵심 판례

우선변제권 핵심 판례에 대해 설명하도록 하겠습니다. 먼저 임차인이 주택임대차보호법에 근거해서 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.

 

 

조금 더 구체적으로 말하자면 확정일자를 받은 임차인이 경매와 공매에 처한 임차주택의 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리라고 이해하면 쉽습니다. 이러한 내용을 알고 있어야 보유하고 있는 자금의 손실을 막을 수 있습니다.

 

우선변제권 핵심 판례

앞서 개념에 대해 설명했지만 실제로 어떤 방식으로 적용되는 지를 숙지하기 위해서는 우선변제권 핵심 판례들을 보면 좋습니다. 추상적인 내용일수록 예시가 이해도를 높이는 방법으로는 더 효과적일 것입니다. 먼저

확정일자의 요건에 대한 것입니다. 임대인과 임차인이 서로 담합해서 임차보증금 액수를 나중에 변경하는 것을 막자는 것이지 임대차 계약이 성립했다는 것을 다른 사람들에게 공시하고자 하는 것은 아닙니다.

 

임차인이 아파트를 인도받고 주민등록 신고를 마친 날 또는 그 이전에 임대차계약서 상 확정일자를 받은 경우에 우선변제권은 주민등록을 마치고 아파트를 넘게 받게 된 다음 날을 기준으로 한다는 점을 정확히 기억하고 있어야 합니다. 나쁜 마음을 먹고 근저당을 잡는 사람들도 있기 때문입니다.

 

 

아울러 많은 분들이 알고 있는 주택임대차보호법을 바탕으로 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임대인에 대항해서 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 계약이 지속되고 있다는 것을 주장할 수 있습니다. 또한 보증금에 대해서는 임차하고 있는 주택의 가격을 근거해서 우선변제권을 주장해 배당받게 됩니다.

 

만약 두 가지 권리인 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 변제권을 통해 제1 경매절차에서 전체 보증금에 대해 배당을 요구했지만 전액을 받을 수 없을 때는 경락인에 대항해 임대차 계약의 존속을 주장할 수는 있습니다. 그러나 우선변제에 대한 권리는 경락으로 사라진 것이기 때문에 제2 경매절차에서 배당을 받을 수 없다는 핵심 판례가 있습니다. 따라서 최대한으로 원금을 보전할 수 있는 방식으로 대처해야 합니다.

 

 

마지막으로 우선변제권 핵심 판례 중에 다음의 내용도 반드시 기억하고 있는 것이 유익합니다. 대항력이 있는 임차인이 저당권 등기를 설정한 후에 보증금을 증액한 경우에 증가한 보증금에 해당하는 부분에 대해서는 경락받은 소유자에게 대항할 수 있는 권리는 없습니다. 그렇기 때문에 보증금을 증액할 때 신중히 진행하는 것이 향후 금전적인 손해를 방지할 수는 방법입니다. 참고로 최우선변제권이라는 것도 있는데 이에 대한 중요 핵심 판례는 다음과 같습니다.

 

최우선변제권 핵심 판례

대지에 관해서 저당권을 행사해 경매가 진행될 경우에는 그 토지 위에 세워진 건물의 소액 임차인은 대지의 환가대금 중에 소액보증금을 우선적으로 변제받을 수 있다는 판례가 있었습니다. 이러한 사례가 있는 것을 꼭 숙지하고 있어야 합니다.

 

 

하지만 대지에 저당권이 설정될 당시에 지상 건물이 있을 경우에만 적용되기 때문에 신축된 건물에 대해서는 해당 사항이 없는 것을 기억하고 있는 것이 좋습니다.

 

 

이상으로 우선변제권 중요 핵심 판례에 대해 설명했습니다. 이외에도 다양한 사례들이 있지만 임차인이 자주 접할 수 있는 경우를 선별해서 정리해 봤습니다. 한 가지 주의사항은 시간에 지남에 따라 법이 바뀌는 경우도 종종 있기 때문에 스스로 확인을 해본 후에는 전문적인 판단을 다시 받아보는 것이 실수를 줄일 수 있는 방법입니다.