재건축 절차 및 투자 타이밍 주의사항

재건축 절차 및 투자 타이밍 주의사항

재건축 절차와 투자 타이밍을 잘 알고 투자하는 것은 매우 중요합니다. 이에 대해 좀 더 자세히 알아보면 다음과 같으니 투자에 참고하시면 수익률 개선에 도움이 될 것입니다.

 

 

 

 

재건축 아파트는 매수와 매도 시점이 매우 중요합니다. 실제로 입주하는 경우에는 기다리는 것도 좋은 방법이 될 수 있지만 만약 투자수익을 목적으로 재건축 아파트에 투자하는 경우라면 재건축 절차를 잘 알고 투자 타이밍을 잡을 수 있어야 합니다. 

 

그 이유는 재건축 추진위원회가 설립되더라도 짧게는 5년에서 길게는 10년까지 사업이 길어질 수 있기 때문에 자금의 유동성이 매우 떨어져 큰 이익을 보기가 어려운 경우도 있습니다. 따라서 재건축 투자 타이밍이 무엇보다도 중요합니다. 

 

 

 

 

그러나 정부의 정책 변화와 부동산 경기의 흐름을 잘 파악하고 있다면, 재건축 아파트 투자만큼 단기간에 높은 수익을 올릴 수 있는 방법도 없습니다. 일반적으로 재건축 가능성이 높아지면 주변 아파트 시세 대비 2배 이상 오르는 경우도 많기 때문에 관심을 가져야 할 부동산임에는 틀림이 없습니다. 하지만 앞서 말했듯이 이자 부담과 다른 투자에 대한 기회비용을 감안할 때 장기적으로 자금이 묶여 있는 것은 투자 수익 측면에서 좋지 않다는 점을 꼭 기억해야만 합니다.

 

재건축 절차

1단계

재건축 추진위원회의 구성이 재건축 절차에 첫 번째 단계입니다. 이때 노후 아파트 가격에  프리미엄이 붙어 오르기 시작합니다. 

 

2단계

프리미엄이 붙는 두 번째 단계는 안전진단을 통과해 재건축이 가능하다는 판정이 날 때입니다. 만약 부동산 경기가 좋은 시기라면 아파트 가격이 더 빨리 상승할 수 있습니다.

3단계

세 번째 단계는 재건축에 대한 주민이 동의가 원활하게 이루어져 재건축 조합이 설립인가를 받게 되는 시점입니다. 이번에도 아파트 가격은 급격하게 오르게  됩니다. 최소 몇 천만 원 이상 뛰는 경우도 많기 때문에 장기간 기다린 분들이라면 수익금을 회수할 수 있는 시기라고 보면 됩니다. 투자 타이밍을 잘 잡으면 큰 수익을 올릴 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

4단계

네 번째로 시공사가 선정되고 본격적인 계약이 추진되면 아파트 가격이 추가로 오르게 되는 경우가 많습니다. 이 단계에서는 투기수요가 실수요보다 많아지기 때문에 일시적으로 아파트 부족 현상이 나타나기도 합니다. 아울러 사업이 승인되고 이주비가 지급되는 시점에 다시 한번 가격이 오른다는 점도 없고 기억하고 있어야 합니다. 이주비가 지급되는 시점에는 투자 비용을 줄일 수 있기 때문에 소액투자자들도 매수에 가담해서 거래가 활발해집니다.

 

재건축 투자 주의사항

먼저 재건축 조합이 설립되고 승인이 나기까지 큰 문제가 발생할 수도 있습니다. 이 시기에 조합과 조합원들 간의 갈등이 생기는 경우가 있고 시공사 선정 시 계약 관련 문제가 야기될 수 있습니다. 또한 이때 정부 정책에 변화가 있거나 사업성 판단이 달라지게 되면 아파트에 붙어 있던 프리미엄의 상승세가 하락하기도 합니다. 따라서 재건축 절차 중에 이번 단계에서  투자 타이밍을 가장 잘 잡아야 합니다.

 

 

 

 

재건축 아파트라도 주변 여건이 어떻게 조정되느냐에 따라 투자수익이 감소할 수 있습니다. 아울러 사업이 지연되는 경우도 많고 이에 따라 재건축 프리미엄도 하락할 위험성은 언제나 있습니다. 만약 재건축 대상 아파트가 고층이라면 용적률이 더 낮아지거나 개발이익이 전혀 생기지 않을 수 있다는 점도 고려해서 투자해야 합니다. 고층아파트의 경우에는 재건축보다는 리모델링이 더 좋을 수 있습니다. 그 이유는 복잡한 재건축 절차 없이 단기간에 적은 자금으로 아파트의 가치를 더 높일 수 있기 때문입니다.

 

아파트 재건축

 

이상으로 재건축 절차 및 투자 타이밍에 대한 주의사항을 알아봤습니다. 본인의 투자 스타일이 큰 위험부담을 무릅쓰고 투자수익을 높이는 성향에 성향이라면 재건축 초기에 진입하는 것도 좋습니다. 그러나 다소 보수적이라면 사업승인이 난 이후를 전후에서 진입하는 것이 투자 기간을 단축시키면서 수익을 올릴 수 있는 방법이 될 수 있습니다.

 

일반적으로 재건축 이야기가 나오는 아파트를 초기부터 10년 이상 보유하는 사람들 중에 손해를 보는 분들은 거의 없습니다. 그럼에도 불구하고 손실을 크게 보는 투자자들은 프리미엄이 붙는 재건축 절차에 대한 제대로 된 인식이 없어 투자 타이밍을 잘 잡지 못한 경우가 대부분입니다. 따라서 절차를 확실히 파악해서 타이밍을 잘 잡는 노력이 반드시 필요합니다.

 

발 빠른 투자자라면 계단식으로 상승하는 프리미엄의 특성을 잘 파악하고 있다가 보합세를 이룰 때 매수한 후에  프리미엄이 1단계 올라갈 때 매도하는 전략을 세울 수도 있을 것입니다. 본인의 투자 성향에 따라 투자 방법을 선택하면 됩니다.