재개발 절차에 따른 투자 장점 핵심 정리

재개발 절차에 따른 투자 장점 핵심 정리

성남 및 용산 재개발 절차가 진행되면서 사람들의 관심이 많습니다. 재개발  투자가 장점이 많은데도 불구하고 부동산 투자할 때 익숙하지 않아서 어렵게 생각하는 사람들이 많은 것 같습니다. 먼저 부동산 투자 대상은 아래와 같이 크게 구분할 수 있습니다.

 

주거용 부동산

• 아파트
• 빌라 (다세대 주택)
• 상가주택
• 다가구
• 단독주택
• 주거용 오피스텔
• 입주권과 분양권 (신축의 경우)

 

위에서 열거한 상품을 보더라도 다양한 물건들이 있습니다. 따라서 나에게 잘 맞는 부동산을 잘 선정해서 집중적으로 공부하는 것이 중요한데, 이번 글에서는 사람들이 잘 모르고 있는 재개발 투자의 장점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

목차

• 단순한 투자 결정 기준
• 안정적인 수익
• 치열하지 않은 경쟁
• 레버리지 효과 극대화
• 보유세와 거래세 혜택

 

1. 단순한 투자 결정 기준

가장 큰 장점은 투자 기준이 명확하다는 것입니다. 다른 복잡한 계산이 필요한 것이 아니라 아래 내용만 파악하면 쉽게 의사결정을 할 수 있습니다. 용산 재개발 투자를 고려할 때도 마찬가지입니다.

 

• 근처 아파트들의 시세
• 입주권 매입 비용

 

다시 말해 주변 아파트 시세보다 입주권을 매입하는 데 들어가는 총매입 비용이 작다면 재개발 투자를 고려하면 되는 것입니다. 주변 시세보다 비용이 적게 들어갈수록 안전마진을 크게 확보할 수 있기 때문에 더 유리합니다. 그러나 재개발 투자를 고려할 때 반드시 주변 아파트 시세가 고점인지 아니면 저점인지 파악할 수 있어야 손실을 피할 수 있습니다. 따라서 과거 시세를 반드시 확인하고 최근에 지나치게 급하게 오른 지역이라면 피해야 합니다.

 

2. 안정적인 수익

재개발은 여러 단계를 거치게 됩니다. 그렇기 때문에 초반에 재개발 구역이 해제되거나 사업이 무산될 수 있다는 큰 리스크도 있는 것도 사실입니다. 따라서 재개발 절차에 따라 투자 시기를 잘 선택하는 것이 중요한데, 리스크가 사라진 단계에 투자하게 되면 물론 투자 수익률은 낮아질 수 있습니다.

 

그러나 그만큼 안정적인 수익을 낼 수 있다는 반증이기도 하기 때문에 재개발 투자에 아직 익숙하지 않은 분들이라면 사업이 어느 정도 안정권에 들어간 후에 투자를 고려하는 것이 좋습니다. 나중에 안목이 생기면 진입 시기를 조금씩 당기는 훈련이 필요합니다.

 

3. 치열하지 않은 경쟁

앞서 말했지만 재개발 투자를 어렵게 생각하는 사람들이 많아서 많이 알려진 갭투자에 비해서 경쟁이 심하지 않다는 장점이 있습니다. 물론 알아야 할 용어와 재개발 절차, 관련법들이 있지만 공부하다 보면 크게 어렵지는 않습니다. 단지 익숙하지 않기 때문에 초반에는 다소 어려움을 느낄 수도 있습니다.

 

그러나 내가 포기하고 싶은 만큼 경쟁자들도 똑같은 어려움에 직면하고 있다는 것이기 때문에 참고 버티면 좋은 재개발 물건을 싼 가격에 매입해서 수익을 올릴 수 있을 것입니다. 경쟁이 치열하지 않다는 것은 매물이 더 쌀 수 있다는 의미이기도 합니다.

 

4. 레버리지 효과 극대화

부동산 투자는 목돈이 들어가기 때문에 자기 돈만으로 투자를 하는 사람은 거의 없습니다. 대부분 레버리지를 쓰게 되는데 재개발 투자의 장점이 바로 레버리지 효과를 극대화할 수 있다는 것입니다.

 

재개발 절차가 진행되는 동안 이주비가 무이자로 지급이 되고, 중도금도 후불제나 무이자로 진행되는 경우가 많기 때문에 레버리지를 최대로 활용할 있습니다. 최소한 완공될 때까지 갭투자처럼 역전세에 따른 리스크도 없습니다. 다만 조정 지역의 부동산을 보유하고 있는 다주택자에 대해서는 이주비와 중도금 대출이 되지 않는 경우도 있어서 이는 꼭 확인해 봐야 합니다.

 

5. 보유세와 거래세 혜택

부동산 투자를 하게 되면 거래세와 보유세를 내야 하는데 매물의 가격이 올라갈수록 부담이 커지는 것이 사실입니다. 특히 아파트 가격이 오르는 상승기에는 세금 부담이 가중되는데, 주로 기축 아파트에 집중이 되는 경향이 있습니다. 따라서 재개발 입주권은 상대적으로 혜택을 본다고 생각해도 됩니다. 

 

취득세의 경우 다주택자는 중과가 되는데, 재개발 절차가 진행되는 상황에 따라 주택이 멸실된 상태에서는 4.5% 정도의 세금만 내면 됩니다. 양도세는 2년만 보유하고 있으면 중과 지역에서도 일반 과세로 팔 수 있기 때문에 재개발 투자의 장점이라고 볼 수 있습니다.

 

보유세도 건물의 가치가 거의 없거나 멸실이 되면 토지에 대한 세금만 부과받기 때문에 부담이 매우 줄어들게 됩니다. 종부세도 멸실되면 토지로 보기 때문에 대상에서 제외가 된다는 점도 유리합니다. 용산 재개발에 관심이 있는 분들이라면 확인해 봐야 합니다.

 

 

이상으로 재개발 절차에 따른 투자 장점에 대해 알아봤습니다. 사람들이 어려워하는 만큼 상대적으로 싼 가격에 매수해서 수익을 크게 볼 수 있기 때문에 도전해 보는 것도 좋습니다. 갭투자도 처음 시작할 때는 어려울 수 있지만 현재는 많은 투자자들이 부동산에 투자하는 방식이 되었습니다. 재개발 투자에서도 이와 비슷한 현상이 나타날 수 있습니다. 먼저 시작해야 합니다.